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| 首创置业(2868.HK,$1.63,买入) |
| 2008-08-13 10:53:48 消息来源:大福证券 作者：匿名 |
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我们重新评论首创置业。公司今年上半年股东应占溢利增长148%，达2.52亿元人民币；营业额为24.79亿元人民币，较上年增长601%。毛利率由07年上半年的16.0%增长到34.1%。营业额的95%来自物业销售，其余则来自酒店业务。
我们认为公司在08年下半年和09年继续保持高增长的可能性不大。今年上半年的入帐收入中约有70%-80%是在去年预售，结转至今年的。受北京房地产市场的大幅下滑和四川地震的影响，公司08年上半年的合同销售面积和销售额分别下降60%和48%。公司大幅削减全年销售目标至41万平方米，较原计划下调50%；还将08年和09年的规划竣工面积分别下调28%和57%。在未来数月内，首创置业的在售项目主要集中在北京、天津和成都。
首创置业上半年对土地储备进行了若干调整，调整之后土地储备位于内地7个城市，总量则从07年底的970万平方米降至950万平方米。上半年，首创置业在无锡和重庆共购入规划建筑面积达120万平方米、预计总投资达52亿人民币的土地。另一方面，公司退出了太原和苏州的项目，共涉及土地储备88万平方米。原因是：太原市当地政府更改了首创置地所持土地的规划用途，更改后的用途与公司发展方向不符；苏州项目的合作伙伴之间的开发思路相左。截至6月30日，公司土地储备的分布于天津(21%)、成都(18%)、北京(16%)、沈阳(16%)、西安(14%)、重庆(10%)和无锡(5%)。
销售款和手持现金可以满足短期资金需求。公司年内需支付48亿人民币的土地和建筑费用；截至08年年中，持有20亿元人民币现金，负债净额48亿元人民币。公司预计全年可收到销售款40亿人民币。此外，太原项目的全部退地款4.24亿元人民币及苏州项目的一半退地款1.13亿元人民币的已经到帐，其余金额将于今年稍后到帐。
首创置业正在努力打通更多融资渠道，用以偿还部分银行借款及补充营运资金。公司已于今年3月向证监会提出发行A股的申请，但是至今仍未获得核准。公司还计划发行总额不超过18亿元人民币的公司债，将于9月6日举行特别股东大会投票表决。
根据调整之后开发时间表及销售进度，我们按照现金流折现法估算，首创置业的每股资产净值为3.6元。基于每股净资产估值50%的折让，我们将该股的目标价定为1.80元，相当于2008年6.3倍的预计市盈率。分析员：王丹
大福资料研究有限公司的关连公司在现在或过去12个月内与在此文提及的上市法团有投资银行业务的关系。 |
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