从去年10月上证综指站上6000点到现在为止，指数已经跌去了一半还多，房地产行业指数也已跌幅超过-50％，有些个股跌幅甚至接近-70％；期间，房地产行业的市盈率和市净率水平分别下跌了-75％和-70％，覆盖甚至超过了行业股价的下跌幅度。因此，对于房地产行业企业而言，估值水平的大幅下降是导致这次大幅调整的主要原因。估值水平的下调，一方面和行业企业自身增速下降有关，另一方面，宏观景气度的下滑使得全体A股市场都受到拖累，整体市场估值水平下降，房地产行业当然也无法独善其身。
今年一季度整个房地产行业净利润同比增长75％，高于去年同期72％的水平，也远高于全部A股今年一季度20％的增速。从已经公布的上市公司业绩情况看，房地产行业的表现仍然好于整体市场水平。但去年十月以来，房屋成交量的萎缩以及房价的调整，使得投资者对于行业企业的利润预期出现了显著下调。但实际上，观察行业上市公司中从去年就公布月度销售数据的万科和保利，他们今年1～5月的销售金额仍然保持了67.3％和23.9％的同比增速。即使考虑到去年下半年的高基数，对于一线地产来说，全年20％的利润增速应该是一个最悲观的预期了；对于其他行业中小企业来说，全年15％的增长也应该是可期的；而目前不少行业内公司股价对应动态市盈率都已在15倍以下。
无论从历史估值区间还是和成熟市场相比较，我们认为，目前房地产行业的估值水平已经进入了一个相对合理的区域。从时间周期上看，行业股价走势从今年下半年到明年上半年，甚至整个09年将是一个振荡筑底的过程。
宏观经济景气周期已过、紧缩政策导致开发商资金紧缺以及房屋销售量和价格的回调，都是导致行业业绩增速预期下滑的主要原因。无论从基本面自上而下的分析，还是从数量化的估值角度分析，我们都认为今年下半年到明年大约一年至一年半的时间里，应该是行业企业比较困难的时期，房地产行业股价将以振荡筑底为主，维持行业“中性”评级。推荐万科A、和。 |